دور مركز خدمات المطورين (إتمام) في التطوير العقاري
يعد مركز خدمات المطورين العقاريين "إتمام" الذراع التنفيذي الموحد التابع لوزارة البلديات والإسكان، والذي أنشئ لتيسير أعمال التطوير والاستثمار العقاري وتسريع الموافقات النظامية للمشاريع السكنية والتجارية. وتعد خدمة "فرز الوحدات العقارية" من أهم الخدمات الإستراتيجية التي تتيح تقسيم المباني والمجمعات العقارية إلى وحدات مستقلة بصكوك ملكية منفصلة قابلة للتداول والبيع والتمويل البنكي الفردي.
أهمية فرز الوحدات: لا يمكن بيع الشقق السكنية أو الأدوار المستقلة أو رهنها للبنوك بصورة قانونية إلا بعد إتمام إجراءات الفرز وإصدار صك ملكية إلكتروني مستقل لكل وحدة عبر البورصة العقارية لوزارة العدل.
شروط ومتطلبات طلب فرز العقارات والمباني
لتقديم معاملة فرز عقاري عبر المنصة الإلكترونية، تشترط الجهات التنظيمية استيفاء المعايير التالية:
- صك الملكية الساري: توفر صك ملكية إلكتروني محدث للمبنى المراد فرزه باسم المالك أو المطور.
- رخصة البناء المطابقة: رخصة بناء صادرة ومعتمدة من الأمانة أو البلدية المختصة متوافقة مع الواقع القائم.
- شهادة إشغال المبنى (إتمام البناء): وثيقة تثبت اكتمال تشييد المبنى وصلاحيته للاستخدام ومطابقته لكود البناء.
- المخططات الهندسية المعمارية المعتمدة: مخططات مساحية تفصيلية تحدد الأجزاء الخاصة (الوحدات) والأجزاء المشتركة (الممرات، المصاعد، مواقف السيارات، الارتدادات).
- تحديد جمعية الملاك: تحديد نسب الملكية في الأجزاء المشتركة وتأسيس جمعية الملاك لإدارة وصيانة المبنى مستقبلاً.
خطوات تنفيذ معاملة الفرز عبر المنصة الرقمية
تتم إجراءات الفرز عبر التعاون بين المالك والمكتب الهندسي المعتمد وفق الترتيب التالي:
- التعاقد مع مكتب هندسي مساحي معتمد ومسجل لدى الهيئة العامة للعقار أو منصة بلدي وإتمام المعاينة الميدانية.
- يقوم المكتب الهندسي برفع المخططات المساحية وتحديد الأبعاد الصافية لكل شقة أو دور والخدمات المشتركة ورفع الطلب في منصة فرز الوحدات العقارية (etmam.sa).
- يقوم النظام بالتدقيق الآلي ومطابقة البيانات المساحية مع صك الأصل ورخصة البناء والاشتراطات التخطيطية.
- سداد الرسوم المقررة للمتر المربع المفرز عبر نظام المدفوعات الحكومية سداد.
- اعتماد محضر الفرز النهائي وإرسال المعاملة إلكترونياً إلى وزارة العدل (البورصة العقارية).
- إلغاء صك الملكية الأم وإصدار صكوك ملكية رقمية جديدة ومستقلة لكل وحدة مفرزة في حساب المالك بناجز.
إدارة الأجزاء المشتركة ونظام جمعية الملاك (مُلاّك)
يرتبط فرز الوحدات السكنية ارتباطاً وثيقاً ببرنامج "مُلاّك"؛ حيث يحدد محضر الفرز المساحات المشتركة المشاعة (كالحدائق، السلالم، خزانات المياه، والأسطح) ونسبة كل مالك وحدة في تحمل تكاليف الصيانة الدورية والنظافة وإدارة وتشغيل المرافق العامة، مما يضمن ديمومة العقار وسلامته الاستثمارية.
نصائح وإرشادات لتسريع إنجاز معاملة الفرز
يوصى بالتأكد من عدم وجود أي مخالفات أو تعديات معمارية في الموقع تخالف رخصة البناء الصادرة، وسرعة معالجة أي ملاحظات مساحية يقدمها المدقق الهندسي، والاستعانة بالمكاتب الهندسية ذات الخبرة العالية في أنظمة الفرز لتفادي تأخير الاعتمادات.